Dados apresentados recentemente pelo Ministério do Desenvolvimento Regional, cerca de 50% dos imóveis no Brasil possuem algum tipo de irregularidade. Na capital baiana esse percentual é ainda maior, pois, segundo dados da Prefeitura de Salvador, cerca de 70% dos imóveis estão em situação irregular.
As irregularidades mais comumente encontradas são a ausência de escritura do imóvel, seguido de falta de averbação de construção em terrenos ou ampliação de obras e reformas, falta do Habite-se, falta de averbação de divórcio ou da dissolução de união estável, alteração de nome e de contratos de gaveta.
Esse problema de irregularidades dos imóveis decorre, sobretudo, da ocupação de terras sem qualquer título, invasões de terrenos, vendas e doações sem registros, loteamentos e condomínios irregulares, construções sem projetos aprovados na prefeitura, dentre outros.
Importante destacar que a irregularidade imobiliária afeta diretamente a transmissão da propriedade, seja por compra e venda, doação ou herança, pois um imóvel que não está regular torna-se um entrave para a conclusão de uma partilha ou inventário. Além disso, esse imóvel não pode ser oferecido em garantia e perde o seu valor de mercado em torno de 40%, ficando sujeito à aplicação de multas que podem chegar a quatro vezes o valor das custas para uma regularização.
A irregularidade no registro do imóvel impede também a possibilidade de financiamento, o que dificulta a sua comercialização e o mais importante: somente é dono quem registra!
Enquanto não houver registro de compra e venda de um imóvel, na sua respectiva matrícula, realizada no cartório competente, o vendedor continuará como proprietário e, na condição de proprietário, poderá vender novamente a terceiros, oferecer em garantia em empréstimo, ou até mesmo, ter o imóvel bloqueado por alguma ação judicial.
A regularização do imóvel é também medida de fundamental importância para aquele que deseja ter segurança de que aquele bem, no caso de falecimento, será transferido para os seus herdeiros, sem maiores dores de cabeça.
Para que um imóvel seja regularizado, faz-se necessário que um profissional especializado realize uma análise técnica documental e real do imóvel para um diagnóstico e definição do melhor método a ser utilizado na regularização. Por esse motivo, é de extrema importância que conte com a experiência de um profissional com conhecimento neste ramo.
Dependendo da situação e para os casos em que não haja justo título hábil para o registro ou inexista escritura pública, há a possibilidade do usucapião, que é um meio de aquisição originária de um imóvel em razão do exercício da posse efetiva e prolongada do bem. Para os contratos de compras e vendas, havendo registro da matrícula do imóvel e recusa da parte vendedora em lavrar a escritura, há a possibilidade de adjudicação compulsória visando transferir obrigatoriamente o bem imóvel, observadas as condições legais.
Se você leitor identificou que o seu imóvel possui alguma irregularidade ou deseja maiores informações sobre o assunto, não espere o problema chegar para resolver! Previna-se e regularize o seu imóvel. Um imóvel registrado e regularizado é sinônimo de garantia jurídica e valorização do seu patrimônio.
Tarcila Melo (OAB/BA 37924) é advogada especializada em direito tributário e em regularização de imóveis (juridico@tarcilameloadv.com.br Tel./whatsapp: 71 9 9662-1214).
