Em bairros valorizados de Lauro de Freitas, como Vilas do Atlântico, Buraquinho e Ipitanga, ainda predomina a ideia de que imóvel é um bem que só se valoriza. Mas quem vive o cotidiano da cidade sabe: imóveis envelhecem, perdem desempenho construtivo, qualidade urbana e, em muitos casos, valor de mercado. O problema é que o IPTU parece não acompanhar essa realidade.
Assim como ocorre com veículos, imóveis sofrem depreciação – física, funcional, urbana e ambiental. A própria ABNT NBR 14.653, principal norma técnica brasileira para avaliação de bens, reconhece a aplicação de fatores de depreciação relacionados à idade, obsolescência, restrições de uso, influências externas negativas e condições ambientais adversas. Ainda assim, esses critérios raramente são incorporados de forma efetiva ao cálculo do valor venal utilizado para fins tributários.
Nos imóveis localizados na orla, essa depreciação é ainda mais evidente. A ação contínua do salitre acelera o desgaste de telhados, esquadrias, pinturas, instalações elétricas e estruturas de concreto, elevando custos de manutenção e reduzindo a vida útil das edificações. O mercado imobiliário reconhece esse desgaste acelerado. O IPTU, em geral, não.
Mudanças no Plano Diretor, novos usos permitidos, aumento da poluição sonora, intensificação do tráfego e da verticalização alteram o conforto urbano e a atratividade de áreas antes residenciais. O mercado reage com preços menores, maior vacância ou prazos mais longos de venda. O imposto, porém, segue baseado em modelos genéricos – Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGV), muitas vezes distantes da cidade real.
Estudos técnicos recentes reforçam essa distorção. Em 2025, um parecer do Núcleo de Pesquisa em Justiça Tributária (NUPERJ) identificou inconsistências relevantes na cobrança de IPTU e ITBI em Campo Grande (MS), apontando o descolamento entre valor venal e valor de mercado e a ausência de critérios sensíveis à depreciação urbana e ambiental – um problema estrutural, não isolado.
Diante desse cenário, impõe-se uma pergunta incômoda: como os projetos de lei que alteram valores do IPTU vêm sendo analisados pelas câmaras municipais? A aprovação dessas propostas não pode se limitar à legalidade formal ou à necessidade arrecadatória. Elas exigem leitura técnica do território, compreensão dos impactos urbanos, ambientais e sociais – especialmente em áreas mais sensíveis.
Vereadores e assessorias legislativas precisam ir além do domínio jurídico. É fundamental incorporar conhecimento em planejamento urbano, engenharia, arquitetura e meio ambiente ou recorrer, sempre que necessário, a especialistas independentes. Caso contrário, corre-se o risco de legislar sobre uma cidade abstrata, desconectada da realidade concreta vivida pelos contribuintes.
Esse debate, porém, não diz respeito apenas ao poder público. O eleitor – que também é contribuinte – precisa estar atento aos critérios que orientam seu voto.
Escolher representantes comprometidos com decisões técnicas, transparentes e alinhadas à cidade real é parte essencial da construção de uma política tributária mais justa.
A provocação permanece: o IPTU cobra por uma cidade idealizada ou pela cidade que o morador realmente vive?
Hendrik Aquino é jornalista, especialista em Planejamento Urbano e Gestão de Cidades (Unifacs), MBA em Gestão de Projetos (Unijorge), mestrando em Desenvolvimento Regional e Urbano (Unifacs), bolsista Fapesb
