Moradores de loteamentos de acesso controlado, administrados por associações de moradores, são obrigados a contribuir com o rateio das despesas pelos serviços prestados a todos os moradores, que deles se beneficiam e levam inclusive à valorização patrimonial.
Esse entendimento não é novo e está previsto na Lei 13.465/2017, mas ainda gerava dúvidas. Diferente de quem mora em condomínios, os moradores de loteamentos de acesso controlado valiam-se do princípio constitucional da livre associação para decidir se contribuíam com o rateio das despesas das associações ou não. As associações, por sua vez, questionavam o princípio do enriquecimento ilícito e da isonomia, já que mesmo os moradores não aderentes ao pagamento da taxa mensal, se beneficiam dos serviços e das melhorias, em forma de obras e benfeitorias, que valorizam os imóveis.
Neste cenário, uma moradora de um loteamento de acesso controlado em Mairinque (SP), moveu uma ação contra as cobranças da associação. Entre os recursos, a ação chegou até o Supremo Tribunal Federal (STF), que em dezembro de 2020 deu o parecer:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Em Lauro de Freitas as associações de moradores de loteamento de acesso controlado agora buscam resolver as pendências junto aos moradores.
É o caso, por exemplo, do Loteamento Portão do Sol, em Buraquinho: atualmente apenas pouco mais da metade das unidades contribuem com a taxa de R$200,00 mensais, utilizada nos mais diversos serviços.
“Por se tratar de um loteamento de acesso controlado, a associação de moradores fez investimentos de segurança, desde a construção de guaritas para controle de acesso, devidamente regularizadas junto ao poder público municipal, até a instalação de videomonitoramento. Além disso, toda a manutenção de infraestrutura, que deveria ser de responsabilidade da gestão municipal, como a qualidade da via, fechar buracos, podas e capinas; além de contratação de pessoal. Todo esse serviço é executado hoje pela Associação de Moradores do Portal do Sol”, frisa o seu presidente Paulo Lordelo.
Segundo Paulo, a baixa adesão ao pagamento das despesas, inclusive, é um grande limitador para a ampliação desses serviços, sobretudo das benfeitorias que impactam diretamente na valorização do patrimônio.
“Diversas associações do município de Camaçari, já ingressaram com ações de cobrança e as sentenças têm sido favoráveis às associações. Aqui, no Portão do Sol, convocamos os moradores, tanto para iniciar a contribuição de valor mensal, como para a regularização dos valores atrasados. Um prazo está sendo pactuado para a regularização, com expressivos descontos e várias possibilidades de pagamento e caso não aconteça seguiremos para a cobrança judicial”, destacou.
Paulo Lordelo conclui afirmando que “a regulamentação da aplicação da Lei 13465/2017, irá promover a justiça social nos loteamentos de acesso controlado, ao obrigar a todos ao pagamento do rateio das despesas pelos serviços prestados, privilegiando os princípios jurídicos da isonomia, razoabilidade e vedação ao enriquecimento ilícito e possibilitando a ampliação dos serviços prestados a todos”.
O que diz a lei
“Existem muitos proprietários que não contribuem e, acredito, desconhecem também a lei que permite a cobrança da taxa de manutenção, mesmo para os que não estejam associados em loteamentos”, comenta Inácio Chan, presidente da Associação dos Moradores do Loteamento Jardim do Atlântico. dentro do loteamento Miragem.
Segundo os advogados George André Monteiro e Gersilane Cerqueira da Silva, da Monteiro Cerqueira Neves Advogados, é preciso primeiro esclarecer as diferenças entre loteamento de acesso controlado e condomínio.
Em resumo, o loteamento é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação. Portanto, loteamento é gênero do qual surge a espécie loteamento de acesso controlado que possui como principal característica o controle da entrada de pessoas regulamentado pelo poder público municipal, sendo proibido o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos não residentes, desde que devidamente identificados ou previamente cadastrados.
Já o condomínio, que pode ser definido como um tipo de propriedade coletiva, um espaço pertencente a vários proprietários que compartilham áreas comuns, possui, em geral, regras próprias de acesso às suas dependências.
“Do ponto vista jurídico, temos o chamado condomínio edilício (espaço que une ambientes privados e ambientes de uso conjunto., previsto na Lei nº 4.591/1964 e nos Artigos 1.331 e seguintes do Código Civil. Posta assim, a questão, tanto o morador residente em loteamento de acesso controlado ou em condomínio precisa ficar atento às regras definidas pela legislação, como também as decorrentes de convenções, estatutos e regimentos de cada empreendimento”, frisam.
Quanto à taxa de manutenção mensal do rateio das despesas, os advogados esclarecem que o tema permaneceu polêmico acerca de ser ou não inconstitucional tal cobrança e que a recente decisão do STF foi no sentido de afirmar que não há violação à Constituição Federal, quanto a cobrança de taxas de manutenção e conservação feita pelas associações que administram loteamentos fechados de lotes e casas.
Eles afirmam ainda que, já que o entendimento consolidado no STF é que as taxas de manutenção e conservação são devidas desde a entrada em vigor da Lei nº 13.465/17 ou de Lei Municipal anterior que trate do tema, as associações podem cobrar o pagamento das taxas atrasada, inclusive, “caso haja resistência do proprietário ou possuidor em realizar o pagamento, poderá a associação buscar o Poder Judiciário para realização da cobrança”, concluiu.
Vale esclarecer que falando especificamente o município de Lauro de Freitas, a cobrança é válida desde 11 de julho de 2017, data em que a lei federal passou a vigorar.
No loteamento Jardim do Atlântico, além do controle de acesso, existe a vigilância fixa nas duas portarias, ronda nas ruas internas com moto, câmeras e monitoramento durante 24h. A manutenção e limpeza das vias, áreas verdes, áreas institucionais, além do asfaltamento e constante operação tapa-buracos dependem, unicamente, dos recursos gerados pelas contribuições, apesar das frequentes cobranças junto aos órgãos públicos. Os serviços para manutenção desta infraestrutura, aliados a uma assessoria administrativa e outra jurídica, são todos terceirizados. Do total de 253 unidades residenciais, com um número aproximado de 750 moradores, cerca de 73% contribuem mensalmente com a associação
