IMÓVEIS EM LAURO DE FREITAS: valor venal defasado até 2013 vem sendo atualizado todos os anos pela inflação
A prefeitura de Lauro de Freitas voltou a aplicar em 2019 os reajustes no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de até 35% anuais, no caso de residências, autorizados pela lei de 2013 que atualizou o valor venal dos imóveis na cidade. Imóveis comerciais tiveram aumento de até 55%. Para os terrenos, sempre de acordo com a lei de 2013, o reajuste é de até 100%.
O primeiro aumento cheio veio depois de quatro anos com reajustes bem mais moderados – 8,5% em 2015, 18% em 2016 e 10% em 2017. No ano passado foi aplicado apenas o índice de inflação (2,72%) do ano anterior.
Em 2014, logo depois da lei de 2013, o IPTU já havia sido reajustado pelos índices máximos permitidos. Na época, a Vilas Magazine explicou a surpresa – que voltou a surpreender, apesar de antiga.
O imposto é calculado sobre o valor venal dos imóveis, expresso pelo metro quadrado na Planta Genérica de Valores (PGV), elaborada pela prefeitura e informado nos carnês de pagamento do IPTU. Imóveis residenciais pagam 0,5% e os comerciais 1%. Terrenos não edificados, sem muro, em áreas sujeitas a especulação imobiliária, são tributados em 1,5%.
Como a PGV passou mais de 16 anos sem ser atualizada, a revisão de 2013 resultou em índices estratosféricos. O aumento médio, na época, foi de 336%. Mas houve reajustes muito superiores.
Todas as alamedas de acesso à praia em Vilas do Atlântico, por exemplo, sofreram um reajuste de R$ 129,91 para R$ 880 na PGV, o segundo mais elevado de Lauro de Freitas. Além das alamedas praianas, no bairro foram reajustados para R$ 880 na PGV também os imóveis das ruas Praia de Tambaú, Praia de Itamaracá e Praia de Itapoan – esta última um corredor comercial. As três estavam em R$ 90,28 na PGV anterior.
Fora de Vilas do Atlântico, a única via então avaliada em R$ 880 era o trecho final da Estrada do Coco, do Km 6 ao Km 7,5. Até o Km 6, a PGV estabelecia então R$ 1.040, contra os módicos R$ 46,03 em vigor até 2012 – um reajuste de 2.160%, o mais elevado da tabela.
Entre os reajustes mais elevados estavam também os dos imóveis de bairros populares, como Portão. A rua do Queira Deus, por exemplo, foi de R$ 9,77 para R$ 176 na PGV – um aumento de 1.700%. Já a rua do Paraíso, antes também avaliada em R$ 9,77, aparecia em 2013 com R$ 88 na PGV – um reajuste menor, mas ainda assim de 800%.
REAJUSTE CONTÍNUO DO VALOR VENAL
A lei que atualizou o valor venal dos imóveis também aplicou um limitador de reajuste anual do IPTU – 35% anuais para residências, 55% para o comércio, mas 100% para terrenos – até que o valor do imposto seja equivalente à respectiva alíquota, com base no valor venal.
Sem esse limitador, um apartamento de quarto-e-sala na rua Praia de Tambaú, em Vilas do Atlântico, passaria a pagar R$ 1.350 de IPTU já em 2014. A conta, naquele ano, ficou em menos de R$ 200, contra R$ 145 do ano anterior. Já o valor venal ficou definitivamente atualizado em 874% – e continuou a ser reajustado todos os anos com base no índice de inflação.
Há seis anos, o valor venal do mesmo imóvel, claramente defasado, era de R$ 30 mil. Em 2013, pagava R$ 145 de imposto. O valor hoje está em R$ 120 mil, pelo que os proprietários acabarão por pagar R$ 600 de IPTU, em sucessivos aumentos de até 35% em relação ao ano anterior. Este ano o IPTU do imóvel ainda foi fixado em R$ 385.
O secretário da Fazenda de Lauro de Freitas, Luiz Antônio de Souza, explicou em entrevista à Vilas Magazine que a prefeitura poderia ter continuado a aplicar o percentual máximo de aumento nos últimos quatro anos. “De 2015 para cá deixou-se de lado esses índices de atualização e praticou-se índices escolhidos de qualquer maneira pelo Executivo”, disse. “Em 2015 foram 8,5%, 18,11% em 2016, 10% em 2017”, relembrou – “e 2,72% [em 2018], que foi a inflação” do ano anterior.
AUMENTAR O INVESTIMENTO
Souza justifica a retomada dos reajustes de 35%, 55% e 100% este ano pela necessidade de investimento. “A gente precisa desse realinhamento, mesmo que gradativo, no sentido de poder investir mais”, disse – “os nossos recursos precisam de uma injeção porque o cenário econômico não é dos melhores e um aumento do FPM [Fundo de Participação dos Municípios] não está dentro das expectativas do orçamento”.
FOTO: O SECRETÁRIO DA FAZENDA LUIZ ANTÔNIO DE SOUZA: “a gente precisa desse realinhamento, mesmo que gradativo, no sentido de poder investir mais”
O IPTU representa hoje mais de 30% da receita própria da prefeitura de Lauro de Freitas. Em 2013 eram 24%. Na receita global, que inclui as transferências correntes do Estado e da União, como o FPM, o IPTU representa apenas 8% a 9% da receita – mas é dos poucos itens da receita em que a prefeitura pode mexer sem alterar a alíquota.
“O primeiro ponto é reduzir a distância entre o que seria essa receita potencial e a arrecadação do IPTU”, justifica – “até o ano passado a gente estava cobrando só 40% do que era devido cobrar e levando em conta os limites estabelecidos pela lei”.
De acordo com o secretário, com reajustes de 35% ao ano, “nós temos imóveis que vão levar dez anos para chegar no patamar da alíquota” – caso dos que tinham o valor venal mais defasado em 2013. Outros imóveis, entretanto, em especial os comerciais, já atingiram o valor cheio da alíquota relativo ao valor venal do ano.
AUMENTOS ALÉM DO LIMITE
Mas a atualização do valor venal dos imóveis tem ocorrido também por outros fatos que se acumulam no cálculo e que podem justificar – ou não – aumentos no IPTU residencial que este ano alcançaram 70% e mais. O secretário nega que tenham sido aplicados reajustes em índice superior aos limites legais.
“Qualquer aumento acima desses patamares só tem duas [explicações] alternativas”, diz – “ou o contribuinte espontaneamente fez alguma alteração no seu imóvel e atualizou o cadastro – ou é erro”.
“Se ele aumentou a área construída, se ele agregou algum terreno, fez algum amembramento, se ele fez algum lançamento no ano passado”, alterou o valor venal do imóvel, o que justificaria o aumento. Se “ele tinha um terreno, veio aqui e registrou a construção de uma casa, o perfil do imóvel dele mudou de configuração”, continua – “se ele tinha um imóvel que era residencial e passou a ser comercial, muda seu IPTU”.
“Qualquer cidadão que chegar aqui com o carnê e mostrar que não teve justificativa para aquele aumento, a gente resolve na hora, porque está provado que é erro”, garante.
PROTESTOS
Antes do final de janeiro, mais de 40% das 102.493 inscrições imobiliárias em Lauro de Freitas já haviam quitado o IPTU. Para o secretário, isso mostra que o contribuinte entendeu o aumento. “Os primeiros dias do mês já nos trazem um aumento de 6% de contribuintes” que haviam pago o IPTU antecipadamente, em comparação com o mesmo período do ano passado, disse.
Apesar disso, os protestos pelo reajuste do IPTU multiplicaram-se em janeiro, com muitos contribuintes reclamando dos índices, mesmo os que ficaram nos limites da lei de 2013. Para isso contribuiu a falta de informação prévia de que os percentuais voltariam a ser aplicados depois de quatro anos.
Em reunião na Associação Comercial e Empresarial de Lauro de Freitas (ACELF), com entidades representativas de moradores e empresários, no dia 24 de janeiro, a prefeita Moema Gramacho e o secretário da Fazenda receberam, entre outras, a proposta de reduzir e unificar (para todos os tipos de imóvel) os percentuais de aumento anual previstos na lei de 2013, mas não havia resposta até a data de fechamento desta edição da Vilas Magazine.
INADIMPLÊNCIA EM QUEDA
O secretário não teme que o reajuste deste ano desestimule o pagamento. De acordo com Luiz Antônio de Souza, a inadimplência do IPTU “está sendo reduzida ano a ano”. O índice ficou em 30% no ano passado, “mas ela vem historicamente caindo de 35%, 34%, 32%”. “A expectativa para 2019 é que seja um pouquinho menor que a de 2018, apesar do aumento”, disse.
Para isso contribuem os programas de recuperação fiscal, conhecidos como Refis, e “um acompanhamento e revisão do cadastro [imobiliário] com uma frequência que não existia antes” – revela. “Muita gente paga sobre mil metros e tem dois mil metros”, exemplifica – “aí nós temos que trabalhar com cartografia, aerofotogrametria”.
O secretário não o afirma, mas a revisão cadastral, para identificar alterações nos imóveis que justifiquem novo valor venal, pode responder por parte dos reajustes acima do limite de atualização da PGV. Além disso, diz Souza, “estamos também sendo proativos em cobrar quando a gente percebe que a pessoa deixou de pagar determinado período”.
