– Novo zoneamento turístico inclui áreas de condomínio e loteamentos
– Mais avenidas em Vilas do Atlântico viram corredor comercial
– Áreas de preservação foram destinadas à expansão urbana-industrial
– Abertura de novos acessos menciona interligações viárias de condomínios
A audiência pública de Vilas do Atlântico, que decidiu nada decidir: revisão do PDDM questionada
A prefeitura de Lauro de Freitas encerrou em novembro uma série de 20 audiências públicas realizadas por toda a cidade – os chamados Planos de Bairros – para detalhar aquilo que o Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal (PDDM) passou a definir para cada “macrozona”, uma inovação introduzida por meio de lei no final do ano passado. Os resultados consolidados ainda não foram divulgados, mas já se sabe que não haverá definições para Vilas do Atlântico.
Os Planos de Bairro eram oficinas para as quais a comunidade, por meio de dinâmicas de grupo, foi chamada a definir os detalhes para cada macrozona. As discussões aconteceram dentro de parâmetros previamente definidos pela revisão do PDDM aprovada pela Câmara Municipal há quase um ano.
Em Vilas do Atlântico, tanto a Sociedade de Amigos do Loteamento de Vilas do Atlântico (Salva) quanto a Associação de Moradores de Vilas do Atlântico (Amova), recusaram-se a realizar as dinâmicas de grupo por não reconhecerem a validade da revisão do PDDM – nem as oficinas dos Planos de Bairro, condicionadas por diretrizes previamente definidas naquele.
A prefeita Moema Gramacho abriu a audiência, realizada dia 13 de novembro, concedendo desde logo que o Termo de Acordo e Compromisso (TAC) de Vilas do Atlântico fosse incorporado às propostas do bairro, mas as entidades recusaramse a validar a revisão do PDDM. Salva e Amova defendem a manutenção do TAC, que impõe limites à ocupação urbana do loteamento.
Em publicação no site da entidade, a Amova reiterou que “não aceitamos participar do teatro montado pela prefeitura, cujo único objetivo é tentar legalizar o que já nasceu ilegal”. Para a prefeita Moema Gramacho, até decisão judicial em contrário, a revisão do PDDM é válida e está em vigor. De acordo com a entidade, há um processo na Procuradoria Geral do Ministério Público, de iniciativa da própria Amova, solicitando a anulação da lei 1.773/2018, que definiu a revisão do PDDM.
Uma das críticas feitas ao processo é que faltou realizar audiências públicas para validar a revisão. Já a prefeitura argumenta que as audiências haviam sido realizadasem 2015, três anos antes da aprovação da lei, na gestão do ex-prefeito Márcio Paiva e insiste na legalidade da revisão, que trouxe mudanças substanciais em relação ao que a cidade aprovou em 2008.
A preservação de mananciais do Plano Diretor original, por exemplo, deu lugar à expansão urbana e industrial, com a supressão de zonas de interesse ambiental. Os bairros da orla de Lauro de Freitas, da praia à Estrada do Coco, constituem agora uma região administrativa denominada Macrozona Urbana Turística (MUT).
Foi nesse contexto, obrigatoriamente, que os planos de Ipitanga, Pitangueiras e Buraquinho, hoje bairros predominantemente residenciais, foram discutidos. O conceito valeria também para Vilas do Atlântico, mas os moradores presentes à audiência pública, sob orientação das associações, recusaram-se a discutir o que quer que fosse.
Entre as diretrizes da Macrozona Urbana Turística, há a que pede o desenvolvimento de “projetos de infraestrutura e serviços turísticos ao longo da orla”, previstos “sistema viário adequado, hotelaria de qualidade, bares e restaurantes, espaços urbanizados com equipamentos de esporte e lazer, centros de eventos e estacionamentos com dimensionamento adequado”.
NOVOS ACESSOS
Outra diretriz define que os bairros da orla, com Pitangueiras, devem “promover a integração de toda a faixa de orla do município, criando mais um vetor de acesso” – que poderá ser a via expressa proposta pela prefeitura em 2013, diretamente da avenida Santos Dumont – a Estrada do Coco –, para dentro de Vilas do Atlântico, chegando ao bairro pelas margens do rio Sapato, na avenida Praia de Copacabana.
Uma das orientações para a macrozona que reúne Aracuí, Centro e Vila Praiana confirma a intenção de criar o acesso direto a Vilas do Atlântico ao mencionar “novo sistema viário que contorne o aeroporto, desafogando o sistema viário principal do município” em direção às “zonas residenciais e de interesse turístico localizadas a leste”.
Portão também deve ganhar novos acessos, apesar de metade da área do bairro pertencer ao Condomínio Parque Encontro das Águas, que é fechado e ocupa toda a faixa norte e oeste de Portão, isolando do resto da cidade as margens dos rios Ipitanga e Joanes. Não há, atualmente, qualquer conexão viária com os bairros vizinhos do Jambeiro, Quingoma e Caixa d’Água.
Uma das diretrizes para o bairro de Portão, que constitui sozinho a Macrozona Urbana Consolidada (MUCO), fala em “conectar a Macrozona à Via Metropolitana, criando alternativa de acesso”.
Outra diretriz quer “consolidar o partido urbanístico definido por condomínios residenciais fechados e suas interligações viárias e promover a diretriz de integrar sua malha urbana” com os bairros a sul (Buraquinho, Pitangueiras e Vilas do Atlântico) e a noroeste (Jambeiro e Quingoma). Entre o Quingoma e o Jambeiro, do outro lado do Ipitanga, contíguo ao Encontro das Águas, será construído o “Novo Bairro”.
Apresentação do programa de oficinas em Itinga: TAC´s são válidos só até a definição dos planos de bairro
TAC X TURISMO E COMÉRCIO
Uma vez aprovados, os planos de bairro vão sobrepor-se aos Termos de Acordo e Compromisso (TAC) dos loteamentos, mas o novo zoneamento pode mudar as regras de uso do solo também em áreas de condomínio, alguns deles transformados em Zona de Interesse Turístico (ZIT).
O respeito ao TAC de Vilas do Atlântico estava expressamente previsto na primeira versão do PDDM de Lauro de Freitas, mas os bairros, instituídos por lei em 2014, vieram sobrepor-se aos antigos loteamentos como meio de ordenamento urbano – podendo também levar, agora, a novas definições de uso do solo por meio das macrozonas.
Os TAC´s estariam mantidos naquilo em que não contrariassem a lei de revisão do PDDM – mas apenas até a aprovaçãodo Plano de Bairros. Pelas diretrizes que condicionaram as oficinas, apesar de Vilas do Atlântico continuar a ser uma Zona Predominantemente Residencial (ZPR), toda a orla será transformada em polocomercial para o turismo.
A “zona turística” prevista no novo Plano Diretor, que já está em vigor, inclui toda a faixa litorânea a partir do rio Sapato. A designação, presente já na primeira versão do PDDM, embora restrita à faixa de praia, contraria o TAC do loteamento, que não prevê a exploração comercial da orla.
O zoneamento turístico alcança agora também o condomínio Portão do Sol, em Buraquinho, que tem acesso controlado. As áreas correspondentes aos condomínios Pedras do Rio e Amsterdã, em Portão, também passaram a ser de interesse turístico no PDDM.
O detalhe é que a lei aprovada em dezembro do ano passado prevê que “as Zonas de Interesse poderão propor índices e parâmetros urbanísticos diferentes daqueles básicos determinados para as Zonas Bairro”, além de poder propor “diretrizes especiais para o uso do solo”.
Além disso, os índices e parâmetros urbanísticos definidos para as Zonas de Interesse, como a de Turismo, prevalecem sobre os que definidos para as Zonas Bairro. Assim, embora na sua totalidade os bairros de Buraquinho, Vilas do Atlântico e Ipitanga sejam Zonas Predominantemente Residenciais (ZPR), nas áreas “turísticas” poderão ser aplicados parâmetros diferentes. O mesmo vale para Portão, uma Zona Predominantemente Residencial Controlada (ZPRC) que agora inclui área de interesse turístico.
Outra mudança no PDDM relevante para Vilas do Atlântico é a transformação das avenidas Praia de Pajussara e Praia de Tramandaí em corredores comerciais. Associações de moradores do bairro chegaram a recorrer ao Ministério Público, em anos recentes, para impedir a concessão de alvarás comerciais nas duas vias, que não são destinadas ao comércio pelo TAC do loteamento.
MEIO AMBIENTE
Os cerca de seis quilômetros da Estradado Quingoma, que começou a serasfaltada, também são agora um Corredor de Atividades Diversificadas (CAD). Antiga reserva de mata nativa da região, o Quingoma está agora destinado à expansão urbana. No Plano Diretor original, boa parte do Quingoma era uma Zona Agro-Ecológica (ZAE).
A parte norte da Macrozona de Expansão Urbano-Industrial (MEUI), constituída pelo Barro Duro e partes de Areia Branca e do Jambeiro – onde agora se pretende desenvolver polos de logística e indústria limpa – era, segundo o Plano Diretor original, uma Zona de Proteção de Mananciais (ZPM).
O Plano Diretor previa até a criação de um parque natural, junto à represa e ao rio Joanes, chamada “Reserva Cachoeirinha”. Para a ZPM estava previsto o “desenvolvimento de plano turístico, de esportes náuticos e pesca esportiva na Represa da Cachoeirinha e estímulo a criação do Parque Metropolitano da Cachoeirinha objetivando estimular o desenvolvimento turístico desta
Zona dada a sua proximidade com a
represa”. Tudo isso ficou no passado.
Uma das diretrizes para a “expansão urbano-industrial” menciona expressamente que a nova destinação daquelas regiões se daria “preservando também ativos ambientais relevantes”, mas não detalha quais seriam eles nem o critério para se reconhecer a relevância.
Pelo novo PDDM, a única Zona de Interesse Ambiental (ZIA) que existe hoje no Jambeiro é um trecho de 1,5 Km, posterior ao bambuzal, na avenida que liga o bairro ao Caixa d’Água. Um projeto denominado “Bairro Novo”, com mais de 3,2 mil unidades habitacionais, está previsto para um trecho contíguo à ZIA, na mesma avenida. O projeto foi anunciado pela prefeita Moema Gramacho para a região em julho de 2017, um ano e meio antes da aprovação do novo PDDM e já constava do Plano de Saneamento Básico de Lauro de Freitas.
Em Buraquinho, foi criada uma nova ZIA na área de mangue do rio Joanes que faz limite com a área fechada do Foz do Joanes, que controla acesso a diversos condomínios.
Mas em Vilas do Atlântico a área do Equus Clube do Cavalo perdeu o estatuto de Zona Especial de Interesse Ambiental (ZEIA), que há anos impedia a transformação do espaço em mais um condomínio. Em Ipitanga, a ZEIA que havia sido criada por uma alteração ao PDDM, na margem do rio Sapato, também deixou de existir. Restou apenas a área do Parque Ecológico de Vilas do Atlântico, que na prática já foi transformado em área de lazer e parquinho infantil, abrigando até mesmo uma concha acústica.
Vista aérea do condomínio Encontro das Águas na confluência dos rios Ipitanga e Joanes: novos acessos.
Área de mangue do Joanes abriga Zona de Interesse Ambiental, mas também turístico em área de condomínios
Trecho da avenida Dr. Gerino Souza Filho, no Jambeiro, abriga a única Zona de Interesse Ambiental da região ao longo de 1,5 Km do açado da via
Arte sobre ilustração do Plano de Saneamento Básico de Lauro de Freitas mostra a localização do “Novo Bairro” com o trecho classificado como ZIA em vermelho
Vista aérea do limite da área urbana de Vida Nova em 2013: mais expansão, menos preservação
